固定資産税評価額から売却相場は計算できる？注意点についても解説

不動産の売却において、適正な価格を見誤り、大切な資産を、安く手放してしまうことは避けなければなりません。
市場価格は流動的ですが、公的な数値を活用することで、客観的な基準を持つことが可能です。
本記事では、固定資産税評価額を用いた売却相場の算出方法、評価額の確認の仕方、注意点も解説します。

固定資産税評価額から売却相場を計算する方法

売却相場の目安は、一般的に土地であれば「固定資産税評価額÷0.7×1.1」、建物であれば「固定資産税評価額×1.5」で算出します。
この計算式が成り立つ理由は、国が定める「固定資産税評価額」が、実際の地価（公示地価）の約7割の水準になるよう調整されているためです。
したがって、評価額を0.7で割り戻すことで、本来の地価を推計し、さらに実勢価格の乖離分（約1.1倍）を乗じることで市場価格に近づけます。
建物については、構造や維持管理状態による個体差が大きいため一概には言いえませんが、市場では評価額の約1.5倍前後で取引される傾向があります。
ただし、これらはあくまで机上の計算であり、角地や前面道路の状況など、個別の条件によって補正が必要になる点を理解しておくことが必要です。

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評価額を確認する方法

評価額を確認する確実な方法は、毎年4月から6月頃に自治体から届く「固定資産税課税明細書」を確認することです。
納税通知書に同封されているこの書類には、計算の基礎となる「価格」や「評価額」が明記されており、最新情報を入手できます。
また、明細書が手元にない場合は、市町村の役所窓口で、「固定資産評価証明書」を有料で取得する方法が有効です。
本人確認書類があれば即日発行が可能で、公的な証明力を持つ書類として、金融機関などへの提出にも利用できます。
さらに、毎年4月1日から第1期納期限までの期間であれば、「縦覧制度」を利用して、近隣の土地や家屋の評価額と比較確認することも可能です。

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算出結果と実際の売値に関する注意点

計算上の価格と実際の成約価格には、市場の需給バランスや、売主の事情により、「差がある」ことが一般的です。
不動産価格は、売却を急ぐ場合は相場より安くなり、逆に時間をかけてでも高値を狙う場合は高く設定されるなど、売主の事情によって上下します。
さらに、2024年4月1日から施行された「相続登記の義務化」により、今後市場に空き家や土地の供給が増加し、相場が変動する可能性も指摘されています。
これまで放置されていた不動産が市場に出回ることで、エリアによっては供給過多となり、計算値よりも低い価格でしか売れないケースも想定されるでしょう。
正確な売却価格を把握するためには、簡易計算の結果を過信せず、法改正や、最新の市場動向に精通した不動産会社の査定を受けることが重要です。

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まとめ

固定資産税評価額を、0.7で割り戻すなどの計算式を用いることで、客観的な売却相場の目安を知ることが可能です。
数値の把握には、毎年送付される課税明細書の確認や、役所での証明書取得が有効な手段となります。
算出額はあくまで目安であり、2024年の相続登記義務化などの影響も考慮し、最終的には専門家の査定を受けることが重要です。
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