道路に面していない土地とは？売却価格の目安や売却方法を解説！

土地のなかには、建築基準法で定められた道路に面していないものも存在します。
道路に面していない土地にはさまざまなデメリットがあり、売却したいと考えても思うようには買主を見つけられない点に注意が必要です。
今回は、道路に面していない土地の種類や売却時の価格相場、売却する方法について解説します。

道路に面していない土地の種類

道路に面していない土地には「接している道が建築基準法上の道路ではない」「道路に接している土地の間口が狭い」「ほかの土地に囲まれている」の主に3種類があり、無道路地と呼ばれることもあります。
そもそも土地上に建物を建てる際には、建築基準法上の幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
そのため、土地に接している道路の幅が4m未満など接道義務を満たしていない場合には建物は建てられません。
また、道路に接している土地の間口が2m未満の場合も接道義務違反です。
そのほか、土地がほかの土地に囲まれているケースも同様です。

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道路に面していない土地を売却するときの価格

土地の査定基準は坪単価や坪数のほか、交通利便性、周辺環境、立地条件などさまざまです。
それらの要素を総合的に考慮したうえで、査定価格を算出します。
ただし接道義務を満たしていない土地では新築も建て替えもできないため、売却しようとしても相場よりも価格が大幅に下がる点は覚悟しなければなりません。
一般的には、相場よりも5～7割ほど安くなるといわれています。

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道路に面していない土地を売却する方法

道路に面していない土地を売却するには、再建築可能な状態にする方法が有効です。
たとえば道路に接している土地の間口が2mに満たない場合は、隣地所有者から土地の一部を購入し、接道義務を満たすようにすると通常の土地と同様に売却できます。
また、土地に接している道路の幅が4mに満たないときは、道路の中心線から2mの位置にまで土地を後退させるセットバックをおこなうと、接道義務を満たせるのでより売却しやすくなります。
そのほか、建物を建てる際に隣地を借りられるように許可を事前に取得しておく、道路に面していない土地でも建築できるよう但し書き許可を取得する方法も効果的です。

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まとめ

建築基準法上の道路に面していない土地は再建築ができないので、一般の方に売却するのは困難です。
しかしセットバックをする、隣地の一部を購入する、但し書き許可を取得するなど接道義務を満たすようにしておくと、早期売却が期待できます。
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