住み替えでかかる税金とは？売却購入時の特例や控除についても解説

住み替えを検討する際、資金計画において見落としがちなのが「税金」に関する悩みではないでしょうか。
新しい生活への期待が膨らむ一方で、予想外の出費で将来の家計に不安を感じる方も多いはずです。
本記事では、住み替えで売却時や購入時にかかる税金と、利用できる可能性のある特例について解説します。

住み替えの売却フェーズでかかる税金

住み替えの売却フェーズにおいては、主に印紙税、登録免許税、所得税、住民税という4種類の税金が関係してきます。
まず、売買契約の締結時に紙の契約書を作成すると印紙税がかかりますが、電子契約であれば原則として課税されません。
次に、決済や引渡しの段階へ進むと、住宅ローンの抵当権抹消登記や住所変更登記などに登録免許税が必要となります。
さらに、売却で利益が生じた翌年には、確定申告をおこない譲渡所得に対する所得税や住民税を納めなければなりません。
ただし、これらすべての税金が必ず課されるわけではなく、利益の有無や契約方法によって負担額は異なるでしょう。

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新居の購入フェーズで家を購入する際にかかる税金

住み替え先の家を購入するフェーズでは、契約から保有中までの各段階で異なる種類の税金が関係します。
まず、契約段階で紙の売買契約書や金銭消費貸借契約書を交わすと、印紙税を納付することになるでしょう。
続いて、代金決済と引渡しに合わせて登記をおこなう際には、登録免許税が課されます。
また、取得後には都道府県から不動産取得税が課せられるほか、仲介手数料などのサービスには消費税が含まれるのです。
そして、購入後には、毎年1月1日時点の所有者に対して、固定資産税や都市計画税がかかります。
家を購入する際にかかる税金は多岐にわたるため、諸費用として資金計画に組み込んでおくことが重要です。

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負担を抑える3,000万円の特別控除や軽減税率の特例

住み替えにかかる税負担を軽減するためには、旧居の売却と新居の購入で利用できる特例の適用関係を正しく理解することが大切です。
売却で利益が出た場合、要件を満たせば「3,000万円の特別控除」により譲渡所得から、一定額を控除できるかもしれません。
また、所有期間が10年超のマイホームであれば、「軽減税率の特例」を併用して税率をさらに低く抑えられます。
一方、新居の購入時には、条件を満たすことで「住宅ローン控除」を活用して、所得税などの負担を減らすことが可能です。
ただし、売却に関する特例と新居の住宅ローン控除は原則併用できないため、どちらが有利になるか事前に比較検討しましょう。

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まとめ

売却フェーズでは、印紙税や登録免許税のほか、利益が出た場合の所得税等に関する知識が欠かせません。
購入フェーズでも契約から取得後まで、さまざまな税金が発生するため、余裕を持った資金計画が求められます。
住み替え全体を通して、売却時の各種特例と購入時の住宅ローン控除のどちらを活用すべきか、慎重に判断してください。
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