不動産の売却にはさまざまな手続きや申告が必要になりますが、確定申告による譲渡所得の申告もそのひとつです。
しかし、これまで不動産を売却したことがない方の場合、譲渡所得の計算方法が分からず困ってしまうこともあるでしょう。
今回は、不動産を売却した際の譲渡所得の計算方法や、取得費と譲渡費用にはどのようなものがあるかについてご紹介します。
不動産を売却した際の譲渡所得の計算方法
そもそも譲渡所得とは、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いたあとに残る売主の利益のことです。
そのため基本的に譲渡所得を計算する場合は、以下の計算式が用いられます。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得は、条件がありますが様々な控除が適用されて減額できるケースがあります。
譲渡所得から特別控除の対象金額を引いたものが課税譲渡所得、そこに住民税などの税率をかけたものが実際の税額となるのです。
税率は不動産の所有期間によって変わることも押さえておきましょう。
不動産売却の譲渡所得に関わる取得費とは
取得費とは、売却した不動産をもともと購入した際にかかった費用のことを指します。
土地や建物の購入代金のほか、不動産会社に対する仲介手数料もその一部です。
印紙税や登録免許税など、購入時に支払った税金なども取得費に含まれます。
購入した物件のリフォーム費用も取得費になりますが、通常の維持管理の範囲内における修繕は含まれません。
住宅ローンの借り入れ日から使用開始日までのローンの利子は取得費として計上できますが、住宅ローン保証料は計上できないため注意しましょう。
注意点として、建物の取得費は、購入した価格から減価償却費を引く必要があります。
なお、物件の取得日が古く取得費の詳細が判然としない場合は、売却価格の5％相当が取得費となります。
不動産売却の譲渡所得に関わる譲渡費用とは
物件を購入する際にかかった諸費用である取得費に対し、売却に際してかかった費用を譲渡費用と言います。
譲渡費用は、物件の売却を仲介した不動産会社に対する仲介手数料や、土地の測量費などです。
また、建物を解体して土地だけ売却した場合はその解体費も譲渡費用に含まれます。
賃貸物件として活用していた物件の場合、売却時に借主に立ち退いてもらうと発生する立ち退き料なども譲渡費用の一部です。
一度結んだ売買契約を、さらに良い条件で売却するために反故にした場合の違約金も譲渡費用となります。
まとめ
不動産を売却した際の譲渡所得は、税金の計算などに用いるため重要な数字です。
譲渡所得の計算は、売却した際の価格から、不動産の購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引きます。
さらにそこから控除額を差し引いて、課税譲渡所得を計算しましょう。
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